Réunis à Toulouse, les acteurs de l’immobilier ont dressé un constat sans détour. L’Agence d’urbanisme de l’agglomération toulousaine (AUAT) met en lumière, en sept chiffres clés, l’ampleur de la crise.
La crise du logement s’installe durablement dans l’aire toulousaine. C’est le constat partagé lors de la rencontre annuelle des observatoires de l’AUAT, qui a réuni élus, professionnels et partenaires du secteur. Construction neuve, promotion immobilières, marché de l’ancien, crédit ou encore performance énergétique : rien n’échappe au ralentissement. À travers sept indicateurs clés, l’agence d’urbanisme dresse le portrait d’un marché sous tension.
Les autorisations de logements neufs chutent de 35 %
Premier signal d’alerte (et non des moindres) : la chute des autorisations de logements neufs. En 2024, celles-ci reculent de 35 % dans l’aire d’attraction de Toulouse par rapport à 2023. Un retournement brutal pour un territoire jusque-là (très) dynamique. « Alors que l’aire de Toulouse était classée première des principales aires françaises en matière de logements autorisés par habitant en 2023, elle affiche la plus forte baisse en 2024 au sein du panel étudié », a souligné Lucie Hammouti, chargée de projets habitat à l’AUAT.
5,6 logements logements autorisés pour 1.000 habitants
Cette contraction se traduit mécaniquement par un affaiblissement de l’offre future, avec seulement 5,6 logements logements autorisés pour 1.000 habitants, contre 8,8 un an plus tôt. Dans ce contexte, le logement social apparaît comme un amortisseur… mais partiel. Moins touché que la promotion privé, il soutient encore la production, sans toutefois suffire à répondre aux besoins toujours croissants.
76 % des ventes de neuf destinées aux occupants en 2025
Sur le marché du neuf, l’année 2025 marque un point bas. « Au cours des trois premiers trimestres de 2025, le nombre de ventes s’établit à moins de la moitié (-57 %) de la moyenne 2014-2024, faisant de 2025 l’année la plus noire pour la promotion depuis près de 25 ans », a déclaré Mickael Merz, président de l’ObserveR de l’immobilier toulousain.
Selon les experts, le fin du dispositif Pinel a précipité l’effondrement des ventes à investisseurs, en recul de 70 % sur les trois premiers trimestres de l’année. Le marché se recompose désormais autour des acquéreurs occupants, qui représentent 76 % des ventes de logements neufs. Ce rééquilibrage, qualifié d’historique, est notamment porté par le développement de l’accession aidée (PSLA, BRS, TVA à 5,5 %), qui concentre 54 % des ventes aux occupants en 2025.
À noter que cette évolution s’accompagne d’une légère correction des prix, avec un recul de 2,5 % du prix médian au mètre carré des appartements neufs par rapport à 2023. Une baisse qui s’avère toutefois insuffisante pour relancer une demande durable.
Marché de l’ancien : – 17 % de ventes
Moins brutal que dans le neuf, le ralentissement touche aussi l’immobilier ancien. Au premier semestre de 2025, les ventes d’appartements reculent de 5 %, tandis que celles des maisons chutent de 17 % par rapport au seconde semestre de 2024. Maître Henri Chesnelong, délégué à l’immobilier de la Chambre interdépartementale des notaires, évoque un marché figé : « Si les taux ont baissé depuis le début 2024, il reste difficile pour les propriétaires ayant acheté à des taux très bas de vendre leur bien, ce qui entraîne une logique d’attentisme freinant le marché. »
Les prix, eux, amorcent une légère décrue. Entre juillet 2024 et juillet 2025, ils diminuent de 1,3 % pour les appartements et de 1,8 % pour les maisons. Une correction jugée insuffisante pour compenser la perte de pouvoir d’achat immobilier subie par les ménages depuis 2022. « Cette baisse des prix ne permet pas d’entrevoir une relance du marché », souligne le représentant des notaires.
Crédit immobilier : des prêts étirés sur 22 ans
Autre indicateur révélateur de la crise d’accessibilité : la durée moyenne des prêts immobiliers atteint 22 ans en 2025. Cet allongement vise à contenir le montant des mensualités face à la hausse des taux et aux exigences bancaires, mais il expose davantage les ménages sur le long terme et limite leur capacité de mobilité résidentielle.
Performance énergétique : 8 % de passoires thermiques
Enfin, la question énergétique s’impose plus que jamais comme un enjeu central. Selon les premiers résultats d’un étude de l’AUAT, environ 8 % des logements diagnostiqués dans les intercommunalités membres sont classés F ou G. « Selon une extraction de la base de données Ademe portant sur les DPE réalisés entre juillet 2021 et juin 2025, environ 16.000 passoires énergétiques ont été recensées », a précisé José Luis Sanchez, chargé de projets habitat à l’agence.
Ces logements sont majoritairement anciens, construits avant les années 1970, souvent des maisons individuelles en zones rurales chauffées au fioul, mais aussi des petits appartements du centre ancien. Leur rénovation représente un défi financier majeur pour les occupants, et un chantier prioritaire pour les collectivités, au cœur des politiques locales de l’habitat.
Source l’opinion indépendante Léna Saoui
